索 引 号:451100-0-1-1-20150126-0002906 文 号: 发布机构:贺州市国土资源局
生成日期:2015年1月26日 主题分类: 主 题 词:

贺州市建设项目用地涉及改变土地使用条件有关问题处理意见(征求意见稿)


发表时间:2015/1/26 17:06:00 作者: 来源: 浏览:1640

近年来,我市城镇化建设和房地产市场得到较快发展。但是,随着国家政策对房地产业的管理进一步规范,我市房地产行业也暴露出一些问题,特别是在房地产行业中的规划设计条件调整方面的管理不到位,导致了一些遗留问题的产生。为了妥善解决这些问题,提高管理水平,促进房地产市场健康有序发展,根据市政府领导的要求,我局就我市房地产项目开发期间涉及改变规划设计条件(土地使用条件)存在的问题处理意见如下:

一、存在的问题

(一)项目用地规划设计条件方面存在的问题。

一是部分项目用地(主要是县级市期间供应的项目用地)在用地供应时没有明确规划设计条件;二是部分项目在实际建设过程中已经改变或者多次改变原批准规划设计条件,但未到国土部门办理土地出让金调整手续就动工建设,甚至已经竣工验收、销售;三是部分项目用地虽然尚未建设,但也已经规划同意改变原批准的规划设计条件,甚至已经取得报建设手续。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》规定,用地单位必须严格按批准的规划使用土地,确需改变的,必须向规划部门提出申请,经批准后,到国土部门办理调整土地出让金手续,重新签订出让合同。但是,在我市有部分项目已经批准调整规划设计条件,有的已经动工建设,有的已经竣工验收,有的已经销售,有的甚至已办理房屋产权证。由于国土部门没有参与竣工验收,对项目用地是否存在改变规划设计条件的情况无法把握。虽然在此过程中,也有一些项目业主主动到国土部门申请办理相关手续,我局依法依规给予了办理。但仍有相当部分项目没有到国土部门办理规划设计条件改变调整土地出让金的手续,形成了遗留问题。

(二)改变土地用途等规划设计条件调整土地出让金手续的办理遇到的问题。

2006531,国土资源部印发了《协议出让国有土地使用权规范》(试行),规定改变土地使用条件的由土地使用权人向国土部门申请办理土地使用条件调整手续,并按新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格差额补缴土地出让价款。截止目前,仅有个别房地产开发公司主动向国土部门申请办理了用地调整手续。

201349,国土资源部发布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号)。重新明确了补交地价款的计算方法,即:调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定:新容积率规划条件下评估期日的楼面地价,原容积率规划条件下评估期日的楼面地价,原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定,新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价,原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。旧用途楼面地价,按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。

在新的评估规程出台后,我们组织对有规划部门通知以及用地单位申请涉及规划调整的项目用地进行评估时发现,按照新的评估规程评估应补交的土地出让金明显要比按原评估办法评估确定的时点补交土地出让金金额提高很多。

(三)项目用地供应没有明确约定规划设计条件的问题。从我市目前情况看,部分用地特别是地级市之前已供地的房地产项目没有约定规划设计条件的。为了解决这一问题,市2014年第三次土审会研究后明确,统一按2.0确定容积率,实际审批容积率高于2.0的,按规定评估补交出让金。在具体实施过程中,一些项目业主提出异议,认为按2.0确定最初的容积率过低,也没有依据,有些项目第一次批准的容积率就已经超过2.0。依此评估需要补交的土地出让金金额巨大,无法承受。

二、处理意见

我局认为,我市存在规划设计条件调整的遗留问题,有着客观因素,毕竟我市建市较晚,城市管理刚刚起步,有一个逐步规范过程。因此,既要严格执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发[2013]20号),也要应该客观对待城市发展过程中存在的各种问题,本着实事求是的原则加以解决。对于项目用地规划设计条件调整的问题,应区别不同情况,采取不同政策,积极稳妥进行处理。

()由市规划部门对所有涉及改变规划条件(包括用途调整、容积率调整、增加商业比例等)的项目用地情况进行清理,特别是对供地审批时的规划、初始审批的规划以及历次变更的规划审批的时间和规划指标等具体情况,并上报市人民政府研究。

()根据规划部门清理结果,经市人民政府研究决定,在201349之前,所调整的规划已经市政府审批的,按原评估方法计算补交地价款,即按新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件行剩余年期土地使用权市场价格差额收取地价款(出让金)。在201349国土资厅发〔201320号文件颁布执行后规划部门审批调整规划的,按国土资厅发〔201320号文的要求(即新的评估规程),组织评估收取地价款。对于多次批准调整规划的,按上述时间点和办法分两段测算,累计总额确定。

()对于未经政府批准擅自改变规划设计条件的,必须执行原批准规划设计条件。确已经建设的,经过规划部门同意,一律按新的评估规程评估并计算补交土地出让金。

()对于已供土地供地时没有约定规划设计条件的,视不同情况分别处理:一是对于供地后按土地登记用途批准了规划设计方案的,以第一次批准方案的规划指标确定为供地时的规划设计条件;之后再批准过规划设计方案的,视为宗地已调整了规划设计条件,土地使用权人必须按规定办理土地使用条件调整手续。第一次和历次批准的规划,由规划部门核算规划指标提供给国土部门。如第一次批准的规划设计方案或平面图的土地用途与土地登记用途不完全一致,但仍以土地登记用途为主的,视为按土地登记的用途批准过规划设计方案或平面图,第一次审批的规划用途则视为供地时批准的土地用途。二是对于供地后至今都没有按土地登记用途批准过规划设计方案的,按现行城市控规进行确定。若登记的土地用途与城市控规不符,存在较大争议的,视不同情况,调整土地用途或调整控规。

贺州市国土资源局

2015126

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